Coaching marchand de biens
Monte ta première opération d'achat-revente
Un accompagnement individuel, de la recherche du bien jusqu'à la revente, avec quelqu'un qui monte ses propres opérations en ce moment même. Pas de théorie en vidéos : tes chiffres, ta banque, ton chantier.
250M€
d'immobilier gérés en fonds d'investissement
Plusieurs
opérations marchand de biens pilotées
2M€
de deals marchand de biens en portefeuille
55
locataires en parallèle de mes opérations
4 000m²
de chantiers pilotés en institutionnel
La preuve avant la promesse
Le marchand de biens, je ne l'enseigne pas de loin : je le fais
Beaucoup vendent des formations marchand de biens sans avoir une opération en cours. Moi, je pilote plusieurs opérations et j'en réalise en ce moment. En voici deux, avec les vrais chiffres. En séance, tu bosses sur mes tableaux réels, pas sur des captures d'écran.
Lyon
Division de lotsUn lot de 42 m² au 3e étage, divisé en 2 studios de 20 m². L'opération type pour démarrer : petit budget, périmètre maîtrisé, sortie rapide.
Lots pré-vendus avant la fin des travaux
Station balnéaire
Division en 6 appartementsUn immeuble de bureaux de 242 m² sur la côte Atlantique, transformé en 6 appartements. Déclaration préalable acceptée, avec accord de l'architecte des bâtiments de France.
Autorisation d'urbanisme obtenue
Chiffres réels de mes opérations. Reventes et marges prévisionnelles, avant financement et fiscalité. Une opération n'est gagnée que le jour de l'acte de revente, et c'est exactement ce que je t'apprends à sécuriser.
140 m² découpés
en 7 studios, ma première division
Pourquoi moi
La rigueur d'un fonds, les mains dans le plâtre
Fille de garagiste, j'ai grandi au milieu des outils et passé 20 ans de week-ends sur les chantiers de la maison familiale. Puis j'ai fait l'autre versant : Master en gestion de patrimoine immobilier, asset manager sur environ 250 millions d'euros d'immobilier de santé, avec des chantiers de plus de 4 000 m².
Quand j'ai investi pour moi, j'ai appliqué les méthodes du fonds : grille d'analyse, business plan, jamais au feeling. Deux immeubles signés d'un coup, une maison de 140 m² découpée en 7 studios, 55 locataires aujourd'hui. Et le marchand de biens : plusieurs opérations pilotées, dont certaines en cours en ce moment.
C'est cette double casquette que tu achètes en coaching : quelqu'un qui sait lire un business plan comme un comité d'investissement ET lire un devis d'artisan comme une fille de chantier.
Le bon format
Pourquoi un coaching et pas une formation de plus
Le marchand de biens ne s'apprend pas en accumulant des vidéos. Il s'apprend en montant une opération, avec quelqu'un d'expérimenté à tes côtés aux moments qui comptent.
Chaque opération est unique
Le bien, la ville, le régime de TVA, la banque : aucune vidéo générique ne répond à TON cas. En coaching, on tranche sur tes chiffres, au moment où la décision se joue.
Les erreurs coûtent à 5 chiffres
Une TVA mal anticipée, un prix d'achat trop haut ou 6 mois de portage en trop se paient en dizaines de milliers d'euros. Un regard expérimenté avant de signer, c'est ta meilleure assurance.
La méthode d'un fonds, pas le feeling
J'ai analysé des opérations pendant des années en fonds d'investissement. Grille chiffrée, comité avant d'engager un euro, scénarios pessimiste, réaliste, optimiste. On applique la même rigueur à ton opération.
Le programme
6 étapes, de zéro à la revente
Chaque étape se termine par un livrable appliqué à TON opération. Tu n'accumules pas des connaissances : tu avances.
Stratégie, statut et fiscalité
Ton budget réel, le type d'opération adapté (division, rénovation, changement de destination), la structure juridique et le régime de TVA applicable. Les fondations avant de chercher un bien.
Livrable · Ta feuille de route : opération cible, budget, structure, marge minimum exigée.
Recherche et grille d'analyse
Je t'apprends où et comment chercher : annonces, agents, off-market, successions. La chasse, c'est toi qui la fais. Et chaque affaire que tu repères, on l'analyse ensemble avec ma grille chiffrée, pour savoir en 15 minutes si elle mérite une visite.
Livrable · Ma grille d'analyse d'opération, celle que j'utilise sur mes propres deals.
Chiffrage, offre et négociation
Le chiffrage complet : acquisition, travaux, honoraires, portage, TVA, fiscalité. On calcule ton prix d'achat maximum et on structure ton offre. Une opération se gagne à l'achat.
Livrable · Ton business plan d'opération avec scénarios pessimiste, réaliste, optimiste.
Financement et dossier banque
Comment une banque lit un dossier marchand de biens (pas comme un dossier locatif). Plan de financement, analyse de marché sourcée, plan de trésorerie.
Livrable · Ton dossier banque prêt à présenter, le format que je présente à mes banquiers.
Autorisations, travaux et pilotage
Déclaration préalable, permis, changement de destination, bâtiments de France : je t'explique ce qu'il faut déposer et à qui (la décision finale reste celle de l'administration). Puis le pilotage travaux, sans les faire toi-même : consulter les artisans, lire un devis, tenir le planning.
Livrable · Ta checklist autorisations et ma trame de consultation artisans.
Commercialisation et revente
La sortie se prépare dès l'achat : découpe des lots, pré-commercialisation avant la fin des travaux, prix de revente réaliste, calendrier des actes. Objectif : réduire le portage.
Livrable · Ton plan de commercialisation et ton rétroplanning de sortie.
Le calcul qui décide de tout
La TVA peut diviser ta marge par deux
Les « 20 % de marge » des dossiers qui circulent sont presque toujours du brut, avant TVA et avant fiscalité. Selon le régime applicable à ton opération (TVA sur marge, TVA sur prix total, exonération), la même affaire peut passer d'une marge à six chiffres à une marge divisée par deux. C'est LE calcul qui décide si tu signes, et c'est celui que la plupart des débutants ne font jamais. En coaching, on le fait systématiquement, avant toute offre.
Faire vérifier mon opérationDe l'achat à la revente : tout le parcours chiffré
Chiffre ton opération, de l'achat à la revente
Paramètres, marge nette, positionnement marché, sensibilité et checklist des 44 documents. Cet outil fonctionne indépendamment : laisse-moi tes vraies affaires en coaching, et c'est sur celui-ci qu'on les analyse ensemble.
On est honnêtes
Ce coaching est fait pour toi si...
C'est pour toi
- Tu veux monter ta première opération d'achat-revente dans les 12 prochains mois
- Tu as un apport à mettre au travail, ou un bien déjà repéré
- Tu veux des chiffres et une méthode, pas de la motivation en story
- Tu es prêt à visiter, négocier et piloter un chantier
Ce n'est pas pour toi
- Tu cherches un moyen de gagner de l'argent vite et sans risque : ça n'existe pas
- Tu veux une promesse de marge garantie : personne de sérieux ne peut te la faire
- Tu n'as aucun apport et aucune capacité d'emprunt pour le moment
- Tu veux déléguer entièrement : je t'accompagne, je ne fais pas à ta place
Pas encore sûr d'être prêt ? Fais le test marchand de biens gratuit pour évaluer tes compétences en 3 minutes.
Le format
Un accompagnement sur mesure
Des séances individuelles de 1h, au téléphone ou en visio, avec moi, sur ton opération. Pendant les séances, on passe tes documents en revue : grille d'analyse, offre, dossier banque, devis. Et tu repars avec mes outils.
Le nombre de séances, le rythme et le périmètre dépendent de ton opération et de ton niveau de départ : on ne vend pas le même accompagnement à quelqu'un qui a déjà signé une promesse et à quelqu'un qui part de zéro. Tout commence par un appel découverte gratuit de 30 minutes: on fait le point sur ton projet, ton budget, ton calendrier, et on te dit honnêtement si le coaching peut t'aider.
100% à distance — appels téléphone ou vidéo, selon ton horaire. France entière.
Réserver mon appel découverteRésultat réel
« Je n'aurais jamais osé me lancer sans comprendre les vrais chiffres. Grâce au coaching d'Emeline, j'ai sécurisé ma première opération marchand de biens et dégagé 34 000 € nets. Sa méthode m'a sauvé sur la TVA — je n'aurais jamais vu la différence tout seul. »
Tanguy
Marchand de biens, première opération
Questions fréquentes
Devenir marchand de biens : tes questions
Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?
Non. L'activité de marchand de biens n'est pas réglementée : pas de diplôme, pas de carte professionnelle. Ce sont les compétences en chiffrage, TVA et urbanisme qui font la différence entre une opération rentable et une qui te coûte.
Faut-il faire les travaux soi-même ?
Non. La plupart des marchands de biens font faire les travaux par des artisans et se concentrent sur le pilotage. Savoir lire un devis et tenir un planning compte plus que savoir poser du carrelage.
Combien d'apport faut-il pour une première opération ?
Cela dépend du type d'opération et de ta banque. Les banques veulent voir un apport solide, un dossier chiffré et une marge crédible. C'est exactement ce qu'on construit ensemble.
Ce coaching est-il une formation marchand de biens ?
Non. Une formation explique la théorie. Ce coaching t'accompagne individuellement sur TA première opération réelle : tes biens, tes chiffres, ta banque, tes artisans.
Combien coûte le coaching ?
L'accompagnement est sur mesure. On en parle lors d'un appel découverte gratuit de 30 minutes, sans engagement. Tu repars avec un avis honnête sur ton projet.
On en parle ?
Réserve ton appel découverte, gratuit
30 minutes au téléphone pour faire le point sur ton projet marchand de biens : ton opération ou ton point de départ, ton budget, ton calendrier. Sans engagement, et avec un avis honnête, même si la réponse est « pas encore ».