L'achat-revente, c'est un métier : de la marge, des opérations à sécuriser, des risques bien réels. Je ne vends pas une formation marchand de biens en vidéos. Je t'accompagne individuellement sur ta première opération : tes chiffres, ta banque, ton chantier.
Être accompagné sur ta première opération →Coaching individuel, sur mesure. Premier appel gratuit.
Un marchand de biens achète un bien, le valorise (travaux, division, changement d'usage), puis le revend pour dégager une marge. Contrairement à l'investissement locatif, tu ne gardes pas le bien pour vivre des loyers : tu le fais tourner.
C'est une activité commerciale à part entière, avec sa logique, son financement et sa fiscalité propres. Bien menée, tu construis du capital en quelques années, pas en trente : un raccourci vers ton indépendance. Mal préparée, c'est le meilleur moyen de bloquer ta trésorerie sur une opération qui ne se vend pas. C'est pour ça que je te montre comment je prépare les miennes.
Tu gardes le bien et tu vis des loyers. Objectif : l'autofinancement, sur le long terme. C'est ce qu'on travaille dans La Méthode Emeline Siron.
Tu achètes, tu valorises, tu revends pour une marge, sur un cycle court. Plus de trésorerie, plus de rythme, une fiscalité dédiée.
Peu importe le format, voici les 10 compétences qui font une opération rentable plutôt qu'une qui te coûte. On ne les apprend pas en accumulant des vidéos : on les travaille sur du concret.
Où et comment sourcer : annonces, agents, off-market, successions. Repérer une affaire à potentiel avant tout le monde, c'est la moitié du métier.
Acquisition, travaux, honoraires, portage, frais : le calcul complet qui te dit si une affaire vaut le coup, avant même de visiter.
Selon l'opération, la TVA s'applique sur le prix total, sur la seule marge, ou pas du tout. Le régime applicable peut diviser ta marge par deux : c'est LE calcul à ne jamais rater.
Une opération se gagne à l'achat. Construire une offre, argumenter, tenir son prix maximum : la négociation fait la différence entre une belle marge et une opération à l'équilibre.
PLU, déclaration préalable, permis de construire, changement de destination, division en lots : savoir ce qu'on peut faire d'un bien et ce qu'il faut déposer, à qui.
Une banque ne lit pas un dossier marchand de biens comme un dossier locatif. Plan de financement, trésorerie, portage : comment présenter une opération professionnelle.
Le marchand de biens s'exerce le plus souvent en société à l'impôt sur les sociétés (SAS, SASU, SARL). La bonne structure dès le départ, validée avec un comptable.
Impôt sur les sociétés, charges déductibles, réinvestissement : comprendre comment ta fiscalité te permet de garder de la trésorerie et d'enchaîner les opérations.
Sans les faire toi-même : consulter les artisans, lire un devis, tenir un planning. La rénovation crée la valeur, à condition de la piloter et de tenir le budget.
Compromis, acte, pré-commercialisation avant la fin des travaux, calendrier de sortie. La revente se prépare dès l'achat pour réduire le portage.
Commence par te situer, puis parle-moi de ton projet. Les deux sont gratuits, et tu avances vraiment.
12 questions concrètes sur les vrais pièges du métier : fiscalité, TVA sur marge, chiffrage d'une opération, sourcing, gestion du risque. Correction immédiate à chaque réponse et bilan par compétence. En 4 minutes, tu sais exactement où tu en es et ce qu'il te reste à travailler.
Faire le test marchand de biens →Un appel de 30 minutes avec Christelle et Victoria, de mon équipe, pour faire le point sur TA situation : ton budget, ton apport, ta capacité d'emprunt, ton calendrier, et l'opération que tu as déjà en vue si c'est le cas.
À la fin, tu repars avec un avis honnête sur la faisabilité de ton projet et une prochaine étape claire, même si la réponse est « pas encore ». Sans engagement, et sans blabla commercial. C'est le meilleur moyen de savoir si le coaching peut vraiment t'aider.
Réserver mon appel, gratuit →Je ne te laisse pas seul devant des vidéos à regarder dans le vide. Je t'accompagne individuellement sur ta première opération, en coaching : on travaille sur TES chiffres, ton offre, ton dossier banque, tes devis, au moment précis où la décision se joue.
Je pilote mes propres opérations d'achat-revente en ce moment même. C'est cette expérience de terrain, pas de la théorie, que tu récupères en séance : ma grille d'analyse, mon business plan, mes arbitrages, et mes erreurs aussi.
Parle-moi de ton projet lors d'un appel découverte gratuit de 30 minutes.
Découvrir le coaching marchand de biens →C'est une activité d'achat-revente immobilier : tu achètes un bien, tu le valorises (travaux, division, changement d'usage) puis tu le revends pour dégager une marge. Ce n'est pas du locatif : tu ne gardes pas le bien pour vivre des loyers, tu le fais tourner. C'est un métier commercial à part entière.
En locatif, tu gardes le bien et tu vis des loyers, avec pour objectif l'autofinancement sur le long terme. En marchand de biens, tu cherches une marge à la revente, sur un cycle court. Les deux sont complémentaires, mais la logique, le financement et la fiscalité sont différents.
Non. L'activité de marchand de biens n'est pas réglementée : aucun diplôme ni aucune carte professionnelle n'est exigé. Ce qui fait la différence, ce sont les compétences en chiffrage, en TVA, en urbanisme et en négociation. Elles ne s'acquièrent pas en regardant des vidéos, mais en montant une vraie opération, bien accompagnée.
Le métier n'étant pas réglementé, il n'existe pas de parcours officiel obligatoire, et mon accompagnement n'est pas éligible au CPF. Honnêtement, une formation vidéo générique ne t'apprendra pas à trancher sur TON opération, tes chiffres, ta banque. C'est pour ça que je fais du coaching sur mesure et que je partage mes opérations réelles, pas un catalogue de modules.
Une formation en vidéos te donne la théorie, la même pour tout le monde. Un accompagnement te suit sur ton opération réelle, au moment où la décision se joue. Comme chaque bien, chaque ville, chaque régime de TVA et chaque banque est différent, je préfère t'accompagner en coaching individuel sur ta première opération : tes chiffres, ta banque, ton chantier.
Le marchand de biens est une activité commerciale, le plus souvent exercée en société à l'impôt sur les sociétés, avec une fiscalité dédiée (TVA sur la marge, droits réduits sous conditions). Il faut aussi de la trésorerie et un financement adapté, car tu portes le coût total de l'opération jusqu'à la revente. Fais-toi toujours accompagner par un comptable pour ta situation.
C'est plus engageant que le locatif : tu portes le coût de l'opération jusqu'à la revente, et une vente qui traîne pèse sur ta trésorerie. C'est exactement pour ça que je préfère t'accompagner sur des opérations réelles, avec les vrais chiffres et les vrais aléas. En coaching, je te montre exactement comment je sécurise mes deals.