LLI à Bordeaux : ce que le dispositif rapporte vraiment (et à qui)

On m'a envoyé trois plaquettes de LLI ce mois-ci. Les trois annonçaient « jusqu'à 20 % de décote sur le prix ». C'est faux, et il suffit d'une division pour le voir. L'avantage réel de TVA, calculé sur le prix que tu payes vraiment, c'est 8,3 %. Pas 20.

Ce n'est pas un détail. C'est la différence entre un dispositif intéressant et un dispositif miraculeux.

Le LLI, en une phrase

Le logement locatif intermédiaire, c'est un logement neuf loué nu, à loyer plafonné, à des locataires dont les revenus sont plafonnés, en échange d'une TVA à 10 % au lieu de 20 %. Cadre : article 279-0 bis A du Code général des impôts.

Il a été créé en 2014 pour les investisseurs institutionnels. Les assureurs, les foncières, les fonds. Il n'a été ouvert aux particuliers, via une société, qu'en 2024.

Avant de quitter le salariat en février 2022, je gérais environ 250 millions d'euros d'actifs immo de santé en Europe. Des cliniques, des EHPAD, des chantiers de plus de 4 000 m². Ce type de montage, achat par une personne morale, loyers encadrés, engagement long, c'était mon quotidien. Alors quand on te le présente comme un produit grand public, j'ai un avis assez net sur ce qu'il faut regarder en premier. Ce n'est pas la TVA.

L'économie n'est pas de 20 %, elle est de 8,3 %

Fais le calcul avec moi, c'est trente secondes.

Un logement neuf vendu 300 000 € TTC en TVA à 20 %, c'est 250 000 € hors taxes. Le même logement en TVA à 10 %, c'est 275 000 € TTC.

Tu économises 25 000 €. Sur un prix affiché de 300 000 €, ça fait 8,33 %.

Passer de 20 % à 10 % de TVA ne fait jamais gagner 10 % du prix, parce que la TVA se calcule sur le montant hors taxes, pas sur le prix affiché. Toute plaquette qui te promet 15 ou 20 % te raconte une histoire.

8,3 %, c'est réel et appréciable. Mais ça ne compense pas mécaniquement l'écart entre le neuf et l'ancien. À Bordeaux, l'ancien tourne autour de 4 200 à 4 350 €/m² en prix médian intra-muros, comme je le détaille dans mon analyse du marché locatif bordelais. Le neuf se vend nettement plus cher. La TVA réduite rattrape une partie de l'écart, elle ne l'efface pas.

Les quatre conditions qui décident si tu es concernée

Tu ne peux pas acheter en nom propre

C'est la condition qui élimine le plus de monde, et elle est rarement mise en avant. Le LLI impose que l'acquéreur soit une personne morale. Une SCI familiale, une société commerciale, une SAS, une association. Jamais toi, seule, à titre personnel.

Ça veut dire des statuts, une comptabilité, des frais annuels, et une décision de structure à prendre avant même de visiter. Si tu n'as jamais monté de société, commence par comprendre le véhicule avant de regarder les biens : j'ai écrit un guide sur les avantages d'une SCI et un pas à pas pour créer ta SCI.

Bordeaux est en zone A depuis octobre 2023

Le LLI ne fonctionne que dans les communes en tension, celles du zonage utilisé pour le Pinel. Bonne nouvelle : par l'arrêté du 2 octobre 2023, Bordeaux est passée de zone B1 à zone A, avec une partie de sa périphérie girondine. Ce reclassement a relevé les plafonds de loyers applicables, ce qui rend le LLI mécaniquement moins contraignant à Bordeaux qu'avant 2023.

Le programme doit aussi s'insérer dans un ensemble comportant au moins 25 % de logements sociaux, sauf si la commune dépasse déjà ce seuil ou si le terrain est en quartier prioritaire. Cette condition, c'est le promoteur qui la remplit, pas toi. Fais-la-toi confirmer par écrit.

Les plafonds de loyers 2026

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, le plafond mensuel de référence, hors charges, est de 14,64 €/m² en zone A. Pour information : 19,71 € en zone A bis, 11,80 € en B1, 10,26 € en B2 et C.

Ce plafond se corrige avec un coefficient : 0,7 + 19 divisé par la surface, arrondi à deux décimales et bloqué à 1,2. La surface retenue est l'habitable plus la moitié des annexes, dans la limite de 8 m².

Les plafonds de ressources de ta locataire

En 2026, en zone A, les revenus fiscaux de référence à ne pas dépasser sont de 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 79 666 € avec une personne à charge, 95 427 € avec deux.

Regarde bien ces montants. On n'est pas du tout dans le logement social. Un couple bordelais à 5 500 € net par mois reste éligible.

À Bordeaux, le plafond de loyer ne mord presque pas

Voilà le point que je n'ai lu nulle part, et c'est le plus intéressant.

Prenons un T2 de 55 m² à Bordeaux. Coefficient : 0,7 + 19/55 = 1,05. Plafond mensuel : 55 × 1,05 × 14,64, soit environ 845 € hors charges.

Le loyer de marché constaté pour un T2 de cette taille à Bordeaux tourne autour de 850 €. L'écart est de quelques euros.

Prenons un studio de 30 m². Le coefficient calculé serait de 1,33, donc il est bloqué à 1,2. Plafond : 30 × 1,2 × 14,64, soit environ 527 € par mois, ce qui revient à 17,57 €/m². C'est le haut de la fourchette bordelaise.

Prenons maintenant un T4 de 85 m². Coefficient : 0,7 + 19/85 = 0,92. Plafond : environ 1 145 € par mois, soit 13,47 €/m². Là, la contrainte commence à se sentir.

Traduction : à Bordeaux, sur les petites et moyennes surfaces, le plafond LLI est proche du marché. La vraie contrainte du LLI n'est pas le loyer. Elle est ailleurs.

Le vrai sujet : tu signes pour vingt ans

C'est là que je deviens rabat-joie, et c'est le passage que je voulais écrire.

Le bénéfice de la TVA réduite est encadré sur une période de vingt ans à compter du fait générateur. Si les conditions de location cessent d'être remplies, un complément de TVA est dû. Le mécanisme est progressif : sur les dix premières années, l'arrêt de la location déclenche le rattrapage. De la onzième à la seizième année, il est dû si tu cesses de louer sans cession, ou si tu cèdes plus de la moitié des logements concernés. De la dix-septième à la vingtième, il est dû si tu ne cèdes pas. Au-delà de vingt ans, plus rien.

Vingt ans, c'est long. Sur mon premier immeuble, le chauffage a lâché un mois de novembre avec huit locataires dedans. J'ai vécu une arnaque aux travaux. J'ai démissionné. J'ai eu un enfant. Tout ça sur une période bien plus courte que vingt ans.

Quand je pilotais des actifs pour un fonds, un engagement de vingt ans se tenait avec un comité d'investissement, une trésorerie dédiée et des équipes. Toi, tu le tiens avec ta vie. Personne ne te le dit sur une plaquette.

Ma position, je l'assume : un bon investissement, c'est celui qui tient quand ta vie devient compliquée. Avant de signer, calcule si le bien s'autofinance avec le loyer plafonné, pas avec un loyer optimiste. Mon simulateur de rentabilité locative te le donne en quelques minutes.

Le crédit d'impôt de taxe foncière, le piège de lecture

Beaucoup de plaquettes ajoutent un argument : vingt ans d'exonération de taxe foncière. Attention à la formulation exacte.

Pour les logements achevés depuis 2023, cet avantage a pris la forme d'un crédit d'impôt sur les sociétés, à l'article 220 Z septies du Code général des impôts. Sur les sociétés. Si ta SCI est à l'impôt sur le revenu, tu bénéficies bien de la TVA à 10 %, mais pas de ce crédit d'impôt.

Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés n'est donc pas un détail administratif dans un montage LLI. C'est une décision qui se chiffre avec ton comptable, en amont.

Pour qui le LLI a du sens, et pour qui il n'en a pas

Il peut avoir du sens si tu as déjà une société, une vision patrimoniale à très long terme, une préférence pour le neuf sans travaux, et si tu vises la transmission plus que le revenu immédiat.

Il en a beaucoup moins si tu débutes, si tu achètes seule en nom propre, si tu as besoin de liquidité à dix ans, ou si ta stratégie repose sur la création de valeur par les travaux. Dans ce cas, regarde plutôt le déficit foncier et les leviers de mon guide de la défiscalisation immo. Et si tu hésites entre nu et meublé, ce qui change en LMNP en 2026 mérite ta lecture avant tout arbitrage.

Un dernier mot d'honnêteté : la fiscalité bouge et chaque situation est unique. Cet article te donne le cadre à jour et les bonnes questions. Pour ton cas précis, fais valider le montage par ton notaire et ton comptable avant de signer.

Questions fréquentes

Peut-on investir en LLI en nom propre ?

Non. L'article 279-0 bis A du Code général des impôts réserve la TVA réduite aux acquisitions réalisées par une personne morale : société civile, société commerciale, groupement, association. Tu dois donc passer par une structure, le plus souvent une SCI ou une SARL de famille, avec des statuts, une comptabilité et des frais de fonctionnement à intégrer au calcul.

Quel est le plafond de loyer LLI à Bordeaux en 2026 ?

Bordeaux est classée en zone A depuis l'arrêté du 2 octobre 2023. Le plafond de référence 2026 est de 14,64 €/m² hors charges, corrigé par le coefficient 0,7 + 19/surface, arrondi à deux décimales et limité à 1,2. Pour un T2 de 55 m², cela donne environ 845 € par mois. Les plafonds sont revalorisés chaque année.

Le LLI remplace-t-il vraiment le Pinel ?

Ils ne fonctionnent pas de la même façon. Le Pinel donnait une réduction d'impôt sur le revenu à un particulier. Le LLI donne une TVA réduite à une société, plus un crédit d'impôt de taxe foncière réservé aux structures à l'impôt sur les sociétés. Public visé, véhicule d'achat et durée d'engagement sont différents.

Que se passe-t-il si je revends avant vingt ans ?

Le bénéfice de la TVA réduite est suivi sur vingt ans. Sur les dix premières années, cesser la location déclenche un complément de TVA. Entre la onzième et la seizième année, il est dû en cas d'arrêt sans cession ou de cession de plus de la moitié des logements. Entre la dix-septième et la vingtième, il est dû si tu ne cèdes pas.

Le LLI concerne-t-il uniquement le neuf ?

Principalement, oui : construction neuve, vente en l'état futur d'achèvement, transformation de locaux non résidentiels en logements. Une opération d'acquisition-amélioration peut aussi être éligible, sous condition d'un saut de performance énergétique défini. Fais confirmer l'éligibilité par écrit avant de t'engager.