Rendement brut, net, autofinancement : la méthode complète en 2 minutes. Gratuit, sans inscription.
Rendement brut
6.43%
Autofinancement neutre probable. Marge faible si imprévu.
Calcul : (loyer × 12) ÷ (prix + frais) × 100. Le rendement brut est un premier filtre mais ne dit rien de ton autofinancement réel après crédit, charges et fiscalité.
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Le rendement brut (celui calculé ci-dessus) est un premier filtre. Mais il ne dit rien de ce que tu mets vraiment dans ta poche chaque mois. Voici comment je décortique chaque bien avant de signer :
| Indicateur | Ce qu'il dit | Sur un studio 100k + 12k frais, loyer 600€ |
|---|---|---|
| Rendement brut | Premier filtre rapide | 6,4% |
| Rendement net | Brut moins charges et vacance | ~4,5% |
| Cash-flow mensuel | Ce qui te reste réellement en poche | +35€/mois |
L'erreur n°1
Annoncer fièrement "8% brut" aux amis et découvrir 2 ans plus tard que le cash-flow réel est négatif. La cause : avoir oublié taxe foncière, vacance, travaux d'entretien et copro non récupérable dans le calcul.
Ma méthode
Hypothèses prudentes systématiques. Si avec vacance à 8%, taxe foncière réelle de la commune et travaux à 1,5%/an le cash-flow reste positif, je signe. Sinon je passe au bien suivant. Pas de "forçage" des chiffres.
Le mini-calculateur ci-dessus te donne le brut en 5 secondes. Pour ton vrai cash-flow et ton rendement net après fiscalité, il faut intégrer 6 paramètres que les calculateurs gratuits ignorent :
Tout ça est inclus dans Le Cercle des Investisseuses pour 19€/moisen tarif fondateur (les 500 premières places). Tu accèdes aussi aux 4 autres simulateurs (capacité d'emprunt, frais de notaire, prix au m², acheter ou louer), aux lives mensuels et à la communauté.
En France en 2026, viser un rendement brut entre 7% et 10% selon les villes est réaliste. Paris et grandes métropoles : 4-6% brut (peu rentable, mais bonne plus-value à terme). Villes moyennes (Le Mans, Saint-Étienne, Limoges) : 8-12% brut. Le bon indicateur reste le cash-flow : viser au minimum 0€/mois (opération blanche), idéalement +100€ à +300€/mois sur les premiers biens.
Le cash-flow est ce qui te reste chaque mois dans la poche une fois tout payé : loyer encaissé moins mensualité de crédit, charges, taxe foncière mensualisée, assurance. Un cash-flow positif signifie que ton bien s'autofinance et que tu encaisses du surplus. Un cash-flow neutre (opération blanche) veut dire que tu ne perds rien. Un cash-flow négatif signifie que tu mets de ta poche chaque mois.
Parce qu'il déduit toutes les charges réelles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, gestion locative (5-10% des loyers si délégué), vacance locative moyenne (1 mois par an en France), travaux d'entretien, comptable LMNP. En moyenne on perd 20-30% entre brut et net selon les villes. Un bien à 8% brut tombe souvent à 5-6% net une fois tout intégré.
Les travaux s'ajoutent au prix d'acquisition dans le dénominateur du calcul. Mais ils peuvent aussi être déduits fiscalement (en déficit foncier au régime réel, ou amortissables en LMNP). Un bien acheté 80 000€ avec 30 000€ de travaux nécessite donc d'utiliser 110 000€ comme base de calcul. Attention au piège : surévaluer la rentabilité en oubliant les travaux est la première cause d'erreur des débutants.
Oui. Le simulateur complet disponible dans Le Cercle des Investisseuses calcule le rendement net après fiscalité selon ton régime : LMNP réel avec amortissements, micro-BIC, déficit foncier, SCI à l'IS, etc. Tu peux comparer plusieurs scénarios fiscaux sur le même bien et voir lequel maximise ton cash-flow net.
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