LMNP en 2026 : ce qui a changé, ce qui reste puissant, et comment décider

Salut, c'est Emeline SIRON ! Aujourd'hui, on fait le point sérieusement sur le LMNP en 2026. Si tu as tapé « lmnp 2026 » dans Google récemment, tu as sûrement croisé des titres anxiogènes sur la « suppression de l'amortissement » ou la « fin du meublé ». Respire : c'est faux. Mais des choses ont VRAIMENT changé, et il faut les connaître avant d'acheter ou de revendre.

Je loue en meublé depuis des années, une bonne partie de mes 55 locataires sont dans des biens en LMNP. Voici le point complet, avec les textes et les chiffres exacts, pas les rumeurs.

Rappel express : le LMNP, c'est quoi

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel te concerne si tes recettes de location meublée restent sous 23 000 € par an OU sous le total des autres revenus d'activité de ton foyer. Si tu découvres le sujet, commence par mon article le LMNP, c'est quoi, puis reviens ici pour les nouveautés.

Deux façons de déclarer : le micro-BIC (abattement forfaitaire, zéro paperasse) ou le réel (tu déduis tes charges réelles ET tu amortis le bien, ce qui écrase souvent ton impôt à zéro pendant des années).

Changement n°1 : les amortissements comptent désormais dans la plus-value

C'est LE vrai changement. Depuis la loi de finances 2025 (article 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025), pour toute vente depuis le 15 février 2025 : les amortissements que tu as déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de ta plus-value à la revente. Concrètement, ils viennent minorer ton prix d'acquisition.

Exemple chiffré avec Claire. Elle a acheté un T2 meublé 120 000 €, elle le revend 160 000 € dix ans plus tard, après avoir déduit 45 000 € d'amortissements au réel.

• Avant la réforme : plus-value imposable de base = 160 000 - 120 000 = 40 000 €.
• Depuis la réforme : prix d'acquisition retenu = 120 000 - 45 000 = 75 000 €, donc plus-value de base = 85 000 €.

Avant de paniquer, trois amortisseurs (sans jeu de mots) :

1. Les abattements pour durée de détention sont maintenus : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération totale (IR + prélèvements sociaux) au bout de 30 ans. Une stratégie de détention longue reste très peu fiscalisée.
2. Des exceptions existent : résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD ne sont pas concernés par la réintégration.
3. Pendant toute la détention, l'amortissement continue de te faire économiser de l'impôt chaque année. Payer moins d'impôts pendant 10, 15, 20 ans contre une plus-value plus taxée à la sortie : dans la grande majorité des cas de détention longue, le réel reste gagnant. Le LMNP au réel n'est pas mort, il récompense désormais celles qui gardent leurs biens.

Changement n°2 : la CSG passe à 10,6 %, les prélèvements sociaux à 18,6 %

Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur tes revenus de location meublée passent de 17,2 % à 18,6 % (CSG relevée de 9,2 à 10,6 %), dès l'imposition des revenus 2025.

Attention au piège que je vois partout, y compris chez des sites sérieux : cette hausse concerne les revenus locatifs, PAS les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %. Si tu lis le contraire quelque part, fuis.

Bonne nouvelle au passage : si tu es au réel et que ton résultat fiscal est à zéro grâce à l'amortissement… 18,6 % de zéro, ça fait toujours zéro. Encore un point pour le réel.

Changement n°3 : les seuils micro-BIC 2026

Pour tes revenus 2025 (déclarés en 2026) : location meublée longue durée et tourisme classé = plafond 77 700 € avec abattement de 50 % ; meublé de tourisme NON classé = plafond 15 000 € avec abattement de 30 % seulement (héritage de la loi Le Meur sur les locations touristiques).

Pour tes revenus 2026 (déclarés en 2027), le plafond longue durée est revalorisé à 83 600 €, toujours à 50 %. Le non classé reste à 15 000 € et 30 %.

Traduction stratégique : la location meublée longue durée reste choyée fiscalement. La courte durée non classée est la grande perdante, une raison de plus de ne jamais construire un projet à 100 % sur la location touristique.

👉 Micro ou réel : comment décider en 2026

La règle simple : si tes charges réelles + amortissements dépassent l'abattement du micro (50 %), le réel gagne. En pratique, avec l'amortissement du bien, c'est le cas de la grande majorité des locations meublées dès l'achat.

Reprenons Claire : 650 € de loyer, soit 7 800 € de recettes par an.

• Micro-BIC : abattement 50 %, elle est imposée sur 3 900 €. Avec une tranche à 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux, environ 1 895 € d'impôts et prélèvements par an.
• Réel : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, compta, et surtout environ 4 500 € d'amortissement annuel : résultat fiscal proche de zéro, impôt proche de zéro, pendant des années.

Sur 10 ans, l'écart se chiffre en dizaines de milliers d'euros. Pour creuser l'optimisation au réel, lis comment maximiser tes dépenses déductibles en LMNP, et pour estimer TA fiscalité locative selon ton régime, utilise mon simulateur d'impôts sur les loyers.

Ce que ça change pour ta stratégie (mon avis d'investisseuse)

1. Le meublé longue durée au réel reste le socle pour viser l'autofinancement : loyers plus élevés qu'en vide, fiscalité écrasée pendant la détention.
2. Pense ta sortie dès l'achat : la réintégration des amortissements pénalise les reventes rapides. Achète des biens que tu peux garder longtemps, dans des villes qui tiennent la route.
3. Si tu hésites entre vide et meublé, j'ai comparé les deux dans transformer une location vide en meublé.

Pour aller plus loin

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8 astuces pour ne pas payer d'impôts sur tes loyers

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