Investir en immobilier à Toulon : étude du marché locatif

Investir en immobilier à Toulon, bonne ou fausse bonne idée ?

Toulon, c’est une ville de 179 116 habitants, un premier employeur qui ne risque pas de délocaliser en Asie (je t'en parle juste en dessous), des prix encore accessibles face au reste de la Côte d'Azur, et une tension locative structurelle. Voilà pourquoi Toulon mérite une analyse sérieuse, pas un simple coup d'oeil.

Allez, voyons ça de plus près !

Le moteur économique de Toulon

Avant d'acheter quoi que ce soit quelque part, je veux savoir ce qui fait tourner la ville. Parce qu'un marché locatif ne tient que si les gens ont une raison d'être là et d'y rester.

À Toulon, trois piliers solides :

Premier pilier : la Défense et la Marine nationale. La base navale de Toulon, c'est la première base navale militaire de France et de Méditerranée. On parle d'un ordre de grandeur de 15 000 à 18 000 militaires et civils sur site (chiffre de notoriété publique, à consolider auprès de la CCI du Var). C'est le premier employeur du Var, et c'est structurellement stable. Un marin muté à Toulon, il cherche un logement. Maintenant. Pas dans six mois.

Deuxième pilier : l'industrie navale avec Naval Group (ex-DCNS). Environ 4 000 à 5 000 salariés sur le site toulonnais construisent et entretiennent les sous-marins et frégates de la flotte française. Des emplois qualifiés, stables, bien rémunérés.

Troisième pilier : les services publics, la santé et l'administration. L'Hôpital Sainte-Musse, premier hôpital du Var avec environ 4 000 salariés, plus les fonctions publiques de la ville et de la Métropole TPM (456 020 habitants sur 12 communes).

Lecture d'investisseur immobilier : quand le premier employeur d'une ville est l'État français et qu'il ne peut pas externaliser sa base navale, tu as une demande locative plancher garantie. C'est rare. C'est précieux.

Le marché étudiant à Toulon

L'Université de Toulon (UTLN) représente environ 13 000 à 14 000 étudiants (chiffre institutionnel de l'université, à confirmer sur data.enseignementsup-recherche.gouv.fr). En ajoutant les BTS, classes prépa et établissements privés de l'agglomération, on monte à une fourchette de 15 000 à 18 000 étudiants sur l'ensemble du bassin.

Ce n'est pas Bordeaux ou Lyon, clairement. Mais combiné au flux militaire permanent, ce vivier constitue une deuxième source de demande locative sur les petites surfaces, studios et T2, et c'est précisément là que les rendements sont les meilleurs à Toulon.

Cible claire : le T2 meublé proche du campus ou de la gare coche toutes les cases. Étudiant en master, marin célibataire, jeune salarié Naval Group. Trois profils différents, même besoin, même budget.

Les prix de l'immobilier à Toulon en 2026

Un mot sur les sources avant de rentrer dans les chiffres : j'ai croisé DVF (transactions notariées réelles), ANIL et plusieurs agrégateurs. Les sources DVF convergent entre 2 700 € et 3 100 €/m² pour les appartements anciens. Une agence locale affiche 3 534 €/m², ce qui semble intégrer le neuf ou des prix demandés. Ma référence : la médiane DVF à 3 062 €/m², c'est ce que les gens paient vraiment chez le notaire.

Prix au m² par quartier :

Prix au m² par typologie :

Selon ton profil d'investisseur :

Petit budget, rendement prioritaire : vise Saint-Jean-du-Var ou Pont du Las (médiane à 2 255 €/m² selon DVF local), sur un T2 ancien à rénover.

Équilibre rendement et qualité de locataire : Haute-Ville ou Centre-ville / Gare, un T2 meublé bien rénové.

Patrimonial, horizon 15 ans + : Cap Brun, moins de rendement immédiat mais une valeur de revente solide et une clientèle premium.

👉 Le marché locatif à Toulon

Le loyer médian ANIL ressort à 14,4 €/m² par mois. Les sources du marché libre (SeLoger, ag3-immobilier) indiquent entre 13 et 15 €/m² par mois pour les appartements, avec une fourchette large de 11 à 23 €/m² selon l'adresse et l'état du bien. Je retiens 13 à 15 €/m² par mois comme base de travail prudente.

Un T2 de 45 m² bien situé se loue entre 620 et 700 €/mois hors charges. En meublé, la moyenne SeLoger ressort à 716 €.

La tension locative est réelle : le nombre d'acheteurs dépasse de 15 % le nombre de biens à vendre. Sur les petites surfaces proches de la base navale et du campus, la vacance est quasi inexistante. Le taux de vacance global de la ville se situerait entre 3 et 5 % (fourchette prudente, à confirmer sur Filocom / data.gouv.fr), ce qui est bas pour une ville de cette taille.

Sur les loyers en cours de bail, la hausse 2026 est plafonnée à l'IRL : +0,87 %. Sur les relocations libres, le marché permet des hausses de 3 à 4 % selon l'état du bien.

Attention au DPE. Le parc ancien du centre historique (immeubles années 1950-1970, pierre de taille, menuiseries vieillissantes) présente une proportion non négligeable de logements énergivores. Les G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les F le seront à partir de 2028. Vérifier le DPE avant toute offre d'achat, c'est non négociable.

Risques et coûts à intégrer

La taxe foncière à Toulon : taux global TFPB de 44,39 % (39,39 % part communale + 5 % part Métropole TPM, données 2024 reconduites en 2025, le taux 2026 est à confirmer auprès de la Métropole TPM). Sur un bien dont la valeur locative cadastrale annuelle est de 3 000 €, tu arrives à environ 666 €/an de taxe foncière à titre illustratif. C'est un poste à budgéter sérieusement.

Les autres points de vigilance : - Le parc des années 1950-1985, notamment au Mourillon, subit une corrosion saline accélérée sur les menuiseries et garde-corps : prévoir un budget travaux plus large qu'ailleurs. - Les immeubles haussmanniens du centre historique peuvent se révéler énergivores (planchers bois, murs non isolés) : DPE obligatoire avant offre. - Les charges de copropriété dans les grands ensembles des années 1970 peuvent être lourdes : demander les trois derniers procès-verbaux d'AG.

Conseil terrain : à Toulon, une rénovation ciblée (isolation, menuiseries, chaudière) peut faire passer un bien de F à D et débloquer une relocation à prix de marché libre. C'est souvent là que se fait la vraie performance.

Cadre réglementaire à Toulon

Voici ce que tu dois savoir avant de signer quoi que ce soit.

Zone tendue : OUI. Toulon figure explicitement dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Conséquences concrètes : préavis locataire réduit à 1 mois, gel du loyer à la relocation (le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer en cours révisé à l'IRL), taxe sur les logements vacants depuis plus d'un an (17 % la première année, 34 % les suivantes).

Encadrement des loyers (plafond au m²) : NON, au 23 juin 2026. Toulon n'applique pas l'encadrement des loyers à la parisienne. Attention : la loi ELAN permet à la Métropole TPM de le demander par arrêté préfectoral. Ce n'est pas en place aujourd'hui, mais à surveiller. Je recommande de vérifier régulièrement sur metropoletpm.fr et la Préfecture du Var (var.gouv.fr).

Permis de louer : NON. Aucun permis de louer spécifique n'est requis à Toulon.

DPE et interdictions : G interdit depuis le 1er janvier 2025, F interdit à partir du 1er janvier 2028, E à partir du 1er janvier 2034. Source : service-public.fr.

Pour toute décision réglementaire, vérifie toujours en direct sur service-public.fr et auprès de la mairie ou de la Métropole TPM avant de signer.

Si je devais acheter à Toulon aujourd'hui : un exemple chiffré

Prenons un T2 de 42 m² dans le secteur Centre-ville / Gare, à rénover, état correct après travaux légers.

Prix d'achat : 125 000 € Frais de notaire (8 %) : 10 000 € Travaux de mise aux normes et rafraîchissement : 12 000 € Total investi : 147 000 €

Loyer mensuel meublé LMNP : 680 €/mois Loyer annuel brut : 8 160 €

Rendement brut : 8 160 / 147 000 = 5,6 % brut

Charges annuelles (estimation) : - Taxe foncière : environ 700 € - Charges copropriété non récupérables : 600 € - Assurance PNO : 200 € - Comptable LMNP : 500 € - Vacance et maintenance (provision) : 500 € Total charges : 2 500 €/an

Revenu net avant impôt : 8 160 - 2 500 = 5 660 €/an

Financement : emprunt de 130 000 € sur 20 ans au taux de 3,60 % (ordre de grandeur 2026) = mensualité d'environ 763 €/mois, soit 9 156 €/an.

L'autofinancement complet n'est pas atteint dans ce scénario. L'effort d'épargne mensuel est d'environ 125 €/mois. C'est un investissement patrimonial sérieux, pas un distributeur de billets immédiat. En LMNP au réel, les amortissements du bien et du mobilier viennent souvent neutraliser fiscalement le revenu locatif pendant plusieurs années : c'est là que la stratégie prend tout son sens. Consulte un expert-comptable spécialisé pour modéliser ton cas précis.

La courte durée à Toulon : un complément, pas une base

Toulon attire des visiteurs, notamment pour son accès à la rade, aux îles d'Or et en saison estivale. La location saisonnière peut générer des revenus supérieurs en haute saison.

Mais je le dis clairement : je ne construis jamais une stratégie d'investissement à 100 % sur la courte durée. Le risque réglementaire est réel (règles de compensation dans certaines communes, évolutions possibles de la réglementation nationale), et la dépendance à la saisonnalité fragilise ton business plan. À Toulon, la force du marché c'est justement la demande locative permanente, militaires et actifs toute l'année. C'est ça qu'il faut exploiter en priorité.

La courte durée peut être un complément sur un bien spécifiquement bien placé, avec une gestion adaptée. Jamais une stratégie de fond.

Les projets urbains qui déplacent la valeur

Plusieurs dynamiques sont à suivre pour anticiper les quartiers en rattrapage :

La Métropole TPM (+902 habitants en un an, 14e métropole française) investit dans les transports et l'attractivité du territoire. Le renouvellement urbain autour de la gare centrale de Toulon, directement desservie par les TGV (Paris en 3h50 minimum), renforce l'attractivité du secteur pour les actifs qui font des allers-retours.

Le positionnement de Toulon comme ville accessible face à ses voisines (Hyères à 3 200-3 800 €/m², Sanary-Bandol à 4 000-6 000 €/m²) est un facteur structurel de rattrapage. Les prix ont progressé de +26 % sur les appartements selon les données DVF notariées, et la dynamique post-Covid du littoral méditerranéen n'est pas terminée.

Les projets de réhabilitation du centre historique et du secteur Arsenal-Liberté, combinés à la présence de Naval Group, maintiennent une pression positive sur les valeurs de ce secteur.

Mon avis d'investisseuse sur Toulon

Je vais être directe.

Toulon, c'est une ville qui coche des cases que peu de marchés peuvent aligner : un premier employeur d'État non délocalisable, une tension locative structurelle sur les petites surfaces, des prix encore bien en dessous des villes voisines du littoral, et un encadrement des loyers qui n'est pas (encore) en place. C'est une fenêtre.

Ce qui me plaît vraiment : le T2 meublé LMNP au réel dans le secteur Gare ou Haute-Ville. Tu captes les marins, les étudiants avancés, les salariés Naval Group. Tu es sur un marché profond, pas saisonnier.

Ce qui me retient d'être euphorique : les prix ont déjà bien monté (+25 à +35 % sur cinq ans selon les sources). L'autofinancement complet est difficile à obtenir aux taux actuels sans un apport significatif ou une stratégie de travaux bien calibrée. Et le parc ancien impose une vigilance DPE sérieuse.

Mes trois garde-fous pour investir à Toulon :

1. Vérifie le DPE avant toute offre. Un F ou un G aujourd'hui, c'est une bombe à retardement dans ton business plan.

2. Demande le dernier avis de taxe foncière du bien. Avec un taux global de 44,39 %, la surprise peut être sèche si tu n'anticipes pas.

3. Reste attentif à l'évolution réglementaire sur l'encadrement des loyers. Ce n'est pas en place aujourd'hui, mais la Métropole TPM a les outils légaux pour le mettre en oeuvre. Surveille metropoletpm.fr.

Toulon, c'est un marché sérieux pour un investisseur sérieux. Pas un eldorado facile, un vrai terrain de jeu avec de vraies opportunités pour qui fait le travail.

Questions fréquentes sur l'investissement à Toulon

Est-ce que les loyers sont encadrés à Toulon ?

Non. Au 23 juin 2026, Toulon n'applique pas l'encadrement des loyers (plafonnement au m²). En revanche, en tant que zone tendue, les loyers à la relocation ne peuvent pas dépasser le dernier loyer appliqué révisé à l'IRL. La révision en cours de bail est plafonnée à l'IRL (+0,87 % en 2026). Source à surveiller : manda.fr, metropoletpm.fr et var.gouv.fr.

Quel rendement brut peut-on viser à Toulon ?

Entre 5 % et 7 % brut selon le bien, le quartier et la stratégie. Un studio bien placé en centre-ville peut atteindre 6 % brut. Le rendement net après charges, taxe foncière et fiscalité est sensiblement plus bas. Un T2 dans les zones abordables (Saint-Jean-du-Var, Pont du Las) avec des travaux de rénovation ciblés peut tirer vers le haut de la fourchette. Ces chiffres sont des ordres de grandeur, pas des promesses.

Faut-il un permis de louer à Toulon ?

Non. Aucun permis de louer spécifique n'est requis à Toulon (situation au 23 juin 2026). Les démarches et obligations sont celles du droit commun national. À confirmer ponctuellement sur service-public.fr.

Quel quartier choisir pour un premier investissement locatif à Toulon ?

Pour un premier investissement orienté rendement avec un budget maîtrisé, je regarde en priorité le secteur Centre-ville / Gare et Saint-Jean-du-Var / Pont du Las. Ce sont les zones où les prix d'achat restent accessibles (à partir de 2 200 €/m²), la demande locative est forte (marins, étudiants, jeunes actifs) et le ticket d'entrée permet une opération crédible même avec un apport limité.

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