Déficit foncier : le mode d'emploi complet (et la date limite de 2027)

Il y a un mécanisme fiscal que j'ai vu passer des dizaines de fois dans des dossiers, et que presque personne n'active correctement. Il ne coûte rien, ne demande aucun montage exotique, et il est écrit noir sur blanc dans le Code général des impôts depuis des décennies.

Le déficit foncier. Il permet d'effacer une partie de tes travaux non pas seulement de tes loyers, mais de ton salaire.

Et sa version renforcée, celle qui monte à 21 400 €, a une date de péremption : le 31 décembre 2027. Pas une urgence artificielle, une date inscrite dans la loi de finances pour 2026.

Le déficit foncier, concrètement

Tu loues un appartement vide. Tu es au régime réel. Sur une année, tes charges déductibles dépassent tes loyers encaissés. La différence, c'est un déficit foncier.

Ce déficit s'impute d'abord sur tes autres revenus fonciers. S'il en reste, une partie descend sur ton revenu global, c'est-à-dire ton salaire, ta pension, tes BIC. C'est là, la vraie force du mécanisme : tu ne réduis pas seulement l'impôt sur tes loyers, tu réduis l'impôt sur tout le reste.

Autre bonne nouvelle 2026 : les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent à 17,2 %, alors que la fiscalité du capital financier, elle, a été alourdie. J'en parle dans mon article sur la flat tax et comment l'éviter.

10 700 €, et pas un euro de plus (sauf un cas)

Le plafond d'imputation du déficit foncier sur ton revenu global est de 10 700 € par an, à l'article 156 du Code général des impôts. Ce chiffre n'a pas bougé depuis très longtemps, et il n'est pas indexé.

Il existe un plafond relevé à 15 300 € pour certains logements sous anciens dispositifs d'amortissement de type Périssol ou Cosse. Cas minoritaire, mais vérifie si ton bien en vient.

Les intérêts d'emprunt ne comptent pas dans ce plafond

C'est l'erreur numéro un, et elle fausse tous les calculs faits sur un coin de table.

La fraction de ton déficit qui provient des intérêts d'emprunt ne descend jamais sur ton revenu global. Jamais. Elle reste imputable sur tes revenus fonciers, et seulement sur eux, pendant dix ans.

Ce sont les autres charges qui ouvrent la porte au revenu global : travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, provisions de copropriété.

Donc si tu me dis « j'ai 14 000 € de déficit dont 9 000 € d'intérêts », ton imputation sur le revenu global sera au maximum de 5 000 €, pas de 10 700 €.

Le cas à 21 400 € : la rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027

Depuis 2023, le plafond peut être rehaussé jusqu'à 21 400 € par an, à concurrence des dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Trois choses à comprendre, parce qu'elles sont systématiquement mal restituées.

Ce n'est pas un doublement automatique. 21 400 € est un plafond maximum, et le rehaussement au-delà de 10 700 € ne joue qu'à hauteur de tes dépenses de rénovation énergétique éligibles.

Le saut de classe doit être justifié par un nouveau diagnostic. Sans justification dans les délais, l'administration reconstitue tes revenus des années concernées et te reprend l'avantage.

Et la date a changé. Le dispositif devait s'arrêter au 31 décembre 2025. La loi de finances pour 2026, publiée le 20 février 2026, l'a prorogé : les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 restent éligibles, et le nouveau classement doit être justifié au plus tard à cette même date.

Si tu détiens une passoire thermique et que tu hésitais, tu as une fenêtre chiffrée devant toi. Pour financer le chantier, regarde les aides à la rénovation énergétique, et relis les évolutions du DPE avant de lancer les devis.

Les travaux qui comptent, et ceux qui ne comptent pas

C'est là que la plupart des dossiers déraillent, et je l'ai appris à mes dépens.

Sont déductibles les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un local d'habitation. Réparer, remettre en état, ajouter un élément de confort sans toucher à la structure.

Ne sont pas déductibles les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement. Dès que tu modifies le gros œuvre de manière importante, que tu réalises un aménagement interne équivalant à une reconstruction, ou que tu crées de la surface habitable, tu sors du champ.

J'ai transformé une maison de 140 m² en plusieurs studios. Sur le papier, mon plus beau chantier. Fiscalement, la logique est impitoyable : ce qui relève de la restructuration lourde et de la création de surface part au prix de revient du bien, pas en charges de l'année. Je le raconte dans transformer une maison en immeuble de rapport.

À l'inverse, mon premier immeuble comptait huit locataires, et le chauffage a lâché un mois de novembre. Remplacer une chaudière en urgence, c'est de la réparation. Déductible, et l'année où tu payes.

Deuxième leçon vécue, et celle-ci fait mal. J'ai posé du carrelage moi-même, enceinte. Fiscalement, mes heures valent zéro. Le travail que tu réalises toi-même n'est jamais déductible de tes revenus fonciers. Seul ce que tu payes, facture à l'appui, compte.

Alors avant de sortir la disqueuse pour économiser 3 000 € de main-d'œuvre, pose le calcul complet : ces 3 000 €, facturés par un artisan, deviendraient une charge déductible. Ce n'est pas toujours l'artisan qui coûte le plus cher. J'ai écrit sur comment bien choisir son artisan.

Ce qui dépasse le plafond n'est pas perdu

La part de ton déficit qui dépasse le plafond, ainsi que la part issue des intérêts d'emprunt, se reporte sur tes revenus fonciers des dix années suivantes.

Et si ton revenu global est trop faible pour absorber les 10 700 €, tu crées un déficit global, reportable sur ton revenu global des six années suivantes.

Dix ans, six ans. Deux compteurs différents, et c'est exactement pour ça que le déficit foncier se planifie sur plusieurs exercices plutôt que de se subir en une seule fois. Étaler un chantier lourd sur deux années civiles peut valoir plusieurs milliers d'euros d'écart.

Les trois conditions à ne pas rater

Le régime réel est obligatoire. Le micro-foncier s'applique en dessous de 15 000 € de revenus bruts fonciers annuels, avec un abattement forfaitaire de 30 %, et il ne permet ni de créer ni de reporter un déficit. Si tu veux le déficit foncier, tu optes pour le réel, et cette option t'engage trois ans de manière irrévocable.

L'engagement de location est de rigueur. Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Tu imputes sur tes revenus 2026, tu loues jusqu'au 31 décembre 2029. Si tu revends avant, l'administration reconstitue ton revenu global. Exceptions : invalidité, licenciement, décès.

Le meublé est exclu. Le déficit foncier n'existe pas en location meublée. Le meublé relève des BIC, avec un autre mécanisme, l'amortissement, et des déficits qui ne s'imputent que sur des revenus de même nature.

Mon illustration la plus parlante, c'est LA CASA, ma colocation à Cagny. 125 000 € d'achat, 125 000 € de travaux, 250 000 € au total, détenue en SCI. Un budget travaux égal au prix du bien.

En location nue, un chantier pareil aurait nourri du déficit foncier pendant des années. Elle est meublée. Donc rien. Pas un euro de déficit foncier, quelle que soit la facture.

Ce n'est ni un regret ni une erreur, le meublé a sa propre mécanique. Mais ça dit l'essentiel de cet article : le régime fiscal se choisit avant de signer, pas après avoir payé les artisans. Pour comprendre l'autre logique, va voir le LMNP et les dépenses déductibles en LMNP.

Le réflexe que j'ai gardé de ma vie d'avant

Quand je gérais environ 250 millions d'euros d'actifs immo de santé en Europe, aucun comité d'investissement n'a jamais validé un chantier parce qu'il faisait baisser l'impôt. On le validait parce qu'il augmentait la valeur locative ou sécurisait l'actif. L'économie fiscale se calculait après, comme un bonus.

J'ai gardé ce réflexe, et je le tiens toujours avec 55 locataires. La fiscalité est un levier, jamais une stratégie. D'où l'ordre des questions : ces travaux sont-ils nécessaires ou créateurs de valeur ? Le bien tient-il tout seul une fois le chantier payé ? Et seulement ensuite, combien le déficit foncier me fait-il récupérer, sur quelles années ?

Pour chiffrer l'impôt sur tes loyers avant de décider, utilise mon simulateur d'impôt sur la location. Pour la vue d'ensemble des leviers légaux, tout est dans mon guide de la défiscalisation immo.

Un dernier mot d'honnêteté. La fiscalité bouge chaque année et chaque situation est unique. Cet article te donne le cadre à jour et les bons réflexes. Pour ton cas précis, fais valider ta stratégie par ton comptable avant de signer les devis, pas après.

Questions fréquentes

Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?

Le plafond d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an, à l'article 156 du Code général des impôts. Il peut être rehaussé jusqu'à 21 400 € à hauteur des dépenses de rénovation énergétique faisant passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. Un plafond de 15 300 € existe pour certains anciens dispositifs d'amortissement.

Le plafond majoré à 21 400 € est-il toujours en vigueur ?

Oui. Il devait s'arrêter au 31 décembre 2025, mais la loi de finances pour 2026, publiée le 20 février 2026, l'a prorogé. Les dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027 restent éligibles, et le nouveau classement énergétique doit être justifié au plus tard à cette même date, sous peine de reconstitution des revenus.

Les intérêts d'emprunt entrent-ils dans le déficit foncier ?

Ils créent bien du déficit, mais uniquement imputable sur tes revenus fonciers, pendant les dix années suivantes. La part du déficit issue des intérêts d'emprunt ne descend jamais sur ton revenu global. Seules les autres charges, travaux en tête, ouvrent droit à l'imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

Combien de temps dois-je garder le bien en location ?

Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation sur le revenu global. Une imputation sur les revenus 2026 implique donc une location jusqu'au 31 décembre 2029. En cas de non-respect, les revenus des années concernées sont reconstitués. Des exceptions existent, notamment en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès.

Le déficit foncier fonctionne-t-il en SCI ?

Oui, dans une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue nu : le déficit remonte aux associés à proportion de leurs parts et suit les mêmes règles, plafond compris. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, le mécanisme ne s'applique pas, la société relevant d'un régime de résultat différent avec amortissement du bien.