Tours combine TGV Paris en 1h, forte demande étudiante et prix encore accessibles. Analyse quartier par quartier pour investir en immobilier locatif avec un rendement solide.
Salut, c'est Emeline SIRON ! Aujourd'hui, on parle d'un sujet qui me tient à cœur. Comme d'habitude, je vais t'expliquer tout ça simplement, avec des exemples concrets tirés de mon expérience avec mes 55 locataires.
© Images : Ville de Tours
Direction le cœur du Val de Loire, pour étudier le marché immobilier de la ville de Tours.
Une ville historique, étudiante, dynamique, qui mélange patrimoine, bassin d’emplois solide et un marché immobilier encore raisonnable. Un combo rare !
La ville de Tours attire autant les étudiants, les cadres des pôles tertiaires, les personnels hospitaliers et les franciliens en télétravail… et ça crée une demande locative forte .
Une ville parfaite pour un investissement immobilier rentable, propre et stable, à condition d’éviter les pièges classiques...
Analyse de la population dans la ville de Tours et environs
Tours, c’est 140 000 habitants , plus de 300 000 sur la Métropole, et une position stratégique : 1h de Paris en TGV, un carrefour autoroutier, et un bassin économique varié.
Ses piliers économiques :
- Santé et enseignement : CHRU de Tours (+10 000 emplois), faculté de médecine, hôpital Bretonneau, pôle universitaire majeur.
- Tertiaire et services : banques, assurances, mutuelles, centres d’appels, administrations.
- Industrie & logistique : Michelin, STMicroelectronics, agroalimentaire, zones industrielles Nord & Mettray.
- Tourisme : châteaux de la Loire, centre historique, congrès, événements.
À Tours, la population regroupe un mélange d' étudiants, de cadres, de personnels hospitaliers et de familles amenant une demande locative continue et solide . C’est ce qui donne autant de stabilité au marché tourangeau.
La vie étudiantes à Tours
Tours est une ville étudiante de premier plan avec plus de 30 000 étudiants .
Les pôles majeurs :
Université de Tours : droit, économie, sciences, lettres, STAPS, médecine.
IUT de Tours : génie bio, info, GEA, carrières sociales.
Écoles privées : EPF ingénieurs, Excelia Business School, ESTHUA tourisme, écoles paramédicales.
Zones étudiantes clés :
Fac Tanneurs (centre)
Grandmont (sciences / STAPS)
Deux-Lions (quartier moderne & campus)
Cathédrale / Anatole France / Gare
Les typologies de biens immobiliers qui se louent facilement à Tours :
Les studios, les T1 et les T2 meublés autour des universités.
Les colocations dans le centre, Velpeau, Prébendes.
Les T2 et T3 récents dans Deux-Lions pour les jeunes actifs.
Les prix de l'immobilier par quartier à Tours
Le prix moyen global du mètre carré à Tours est de : 3 090 €/m² .
Évolution du prix immobilier sur 5 ans : +19 %.
Le loyer médian à Tours s'élève à : 600 €/mois .
Le rendement moyen à Tours est compris entre 5,4 et 6 % .
Dans le centre historique (Cathédrale / Préfecture / Tanneurs) , les prix varient entre 3 300 et 4 200 €/m² .
C’est patrimonial et extrêmement demandé, mais souvent dans de l’ancien il faut veiller au DPE.
À Velpeau, quartier Gare et Grammont , comptez entre 2 800 et 3 200 €/m² .
Des quartiers parfaits pour les étudiants et jeunes actifs, avec tension locative très forte.
Le quartier Prébendes , bourgeois et recherché, évolue entre 3 200 et 3 800 €/m² . Peu de vacance locative, valeur sûre, mais un cashflow modéré.
Deux-Lions est un quartier moderne, qui affiche 3 000 à 3 500 €/m² .
Un très bon segment long terme : jeunes actifs, ingénieurs, cadres.
Moins de travaux dans ce quartier, mais un rendement plus classique.
Enfin, les secteurs Nord, Europe et Sainte-Radegonde restent plus accessibles pour l'investissement immobilier : 2 400 à 2 800 €/m² .
Le rendement est plus élevé, mais attention, il faut analyser la vacance locative et la copropriété.
Prix de l'immobilier par typologie de bien à Tours
Studios / T1 : 2 900 – 3 600 €/m². Loyer 450–550 €. Tension étudiante extrême.
T2 / T3 : 2 700 – 3 200 €/m². Loyer 600–850 €. Meublé longue durée = combo parfait.
Colocations : maisons/t3/t4 dans Velpeau / Grammont / centre. Rendement 6–7,5 %.
Maisons bourgeoises (Prébbendes, Cathédrale) : 3 500 – 4 500 €/m². Patrimonial pur.
Lecture d'investisseur immobilier :
Pour viser le rendement à Tours : ciblez les quartiers Nord, Europe et Velpeau.
Pour viser la stabilité avec une tension locative forte : choisis les quartiers Gare, Tanneurs ou Deux-Lions.
Pour faire de la plus-value immobilière : investis dans les quartiers Cathédrale et Prébendes.
État du marché locatif à Tours
La ville de Tours bénéficie d’une tension locative forte :
des délais de location courts,
une très forte demande étudiante,
un manque d'appartements T2/T3 récents meublés,
des loyers accessibles et une vacance locative faible.
Un bien propre, rénové et bien placé à Tours se loue en quelques jours !
4 points clés à retenir si tu investis en immobilier à Tours
- Dans les logements anciens du centre ville : attention aux DPE E et F, aux immeubles humides ou mal isolés.
- À proximité de Loire / Cher : vérifie les zones inondables (géorisques).
- La taxe foncière est modérée par rapport à d’autres métropoles. Un bon point pour la rentabilité net !
- Méfiance face aux copropriétés vieillissantes dans le Nord et certains secteurs du centre de Tours.
Permis de louer : plusieurs villes concernées autour de Tours
Si tu regardes des opportunités d'investissement immobilier autour de Tours , attention : plusieurs communes du Centre-Val de Loire ont mis en place un permis de louer obligatoire pour lutter contre l’habitat indigne.
Selon Active Expertise, les villes engagées dans ce dispositif sont notamment : Chinon, Châteauroux, Vierzon, Issoudun, Romorantin-Lanthenay , et aussi plusieurs communes du Sud Touraine.
Leur objectif est le même : imposer une autorisation préalable avant toute mise en location , pour vérifier la décence électrique, la ventilation, l’humidité, les risques sanitaires et la sécurité générale des logements.
Concrètement, si tu achètes dans ces secteurs :
tu dois déposer une demande d’autorisation (Cerfa + diagnostics),
la mairie peut visiter ton logement ,
en cas de non-conformité → interdiction de louer jusqu’aux travaux et amende pouvant aller jusqu’à 15 000 € en cas de location illégale.
Le permis de louer n’est pas un frein, mais un filtre qualité . Il évite la concurrence “low cost” et favorise les investisseurs sérieux qui rénovent proprement.
Si ton bien est sain et bien rénové, tu passes l'étape sans difficulté… et tu gagnes un marché plus qualitatif.
La location de courte durée à Tours : les infos essentielles
Pour les Airbnb et meublés touristiques à Tours, il y a des règles obligatoires.
Tours Métropole impose un cadre administratif strict pour les meublés de tourisme via sa plateforme officielle DéclaLoc.
Avant toute mise en location de type Airbnb, tu dois :
- déclarer ton meublé via le portail DeclaLoc,
- obtenir un numéro d’enregistrement obligatoire,
- le faire apparaître sur tes annonces,
- et respecter la réglementation locale sur les usages (résidence principale vs secondaire).
Pour une résidence principale , tu restes limité à 120 nuitées par an .
Au-delà, la Métropole peut considérer ton activité comme commerciale, avec des obligations supplémentaires.
Pour une résidence secondaire , l’usage peut nécessiter une autorisation préalable selon l'immeuble ou la zone (certaines copropriétés ou quartiers limitent explicitement l’activité touristique).
La Métropole renforce également les contrôles : absence d’enregistrement, non-respect du quota de nuitées ou fausse déclaration = risque de sanction et requalification en location longue durée.
À Tours, la location de courte durée (LCD) doit être considérée comme un bonus, jamais une stratégie principale.
Ton business plan doit tenir en location meublée longue durée, avec une LCD ponctuelle uniquement dans les zones premium (Gare, Cathédrale, centre historique).
Si tes chiffres ne tiennent que grâce à Airbnb, ce n’est pas un bon deal...
Les projets urbains à Tours : emplois = logements
Tours poursuit plusieurs projets majeurs :
Requalification du centre historique et du quartier Cathédrale.
Développement du quartier Deux-Lions : campus, logements, bureaux.
Modernisation du pôle gare .
Éco-quartiers dans le Nord et Est.
Extension des lignes de tram et BHNS.
Ces projets visent à fluidifier la mobilité , attirer les cadres, et moderniser l’offre de logements.
Mon avis d'investisseuse immobilier sur la ville de Tours
Oui, Tours est une très bonne ville pour investir .
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