Rentabilité brute, nette, nette-nette : la méthode simple pour calculer la rentabilité d'un investissement locatif, avec un exemple chiffré. La méthode d'Emeline Siron.
La plupart des gens regardent le prix et la cuisine. Le seul chiffre qui dit si un bien se paie tout seul, c'est sa rentabilité. Et tu peux la calculer toi-même, sans être comptable.
La rentabilité brute : le calcul de 30 secondes
Formule : (loyer mensuel x 12) / prix d'achat x 100.
Exemple : un appartement à 150 000 €, loué 750 € par mois. (750 x 12) / 150 000 x 100 = 6 % brut. Un premier filtre pour trier les annonces, mais incomplet.
La rentabilité nette : la vraie
La brute ignore les charges. Pour la nette, retire de tes loyers : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire (PNO), frais de gestion et une marge pour la vacance locative. Beaucoup plus proche de la réalité.
La rentabilité nette-nette : ce qui finit dans ta poche
Le seul chiffre qui compte vraiment. On retire en plus l'impôt sur les loyers (selon ton régime : micro, réel, LMNP) et les prélèvements sociaux. C'est ce qui te reste à la fin.
Le piège du calcul incomplet
L'erreur classique : calculer sur le prix affiché. Intègre le coût TOTAL : prix + frais de notaire + frais d'agence si non inclus + travaux avant location. Un bien rentable sur le papier peut devenir déficitaire avec les vrais coûts. Et un bien déficitaire, jamais.
Calcule ta rentabilité en 2 minutes
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À lire aussi : investissement locatif sans apport, est-ce possible.
Questions fréquentes
C'est quoi une bonne rentabilité locative ?
En général 2 % à 7 % selon les villes. Mais le bon chiffre, c'est celui qui permet à ton bien de s'autofinancer dans TA situation, pas un record théorique.
Faut-il viser la rentabilité maximale ?
Non. Une rentabilité très haute cache souvent un risque (quartier difficile, vacance, gros travaux). Vise l'équilibre : un bien qui se paie seul, dans un secteur qui loue facilement.
Le calcul, c'est réservé aux experts ?
Pas du tout. La brute, c'est une multiplication et une division. Pour le reste, le simulateur fait le travail.
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