Rentabilité brute, nette, nette-nette : la méthode simple pour calculer la rentabilité d'un investissement locatif, avec un exemple chiffré. La méthode d'Emeline Siron.
La plupart des gens regardent le prix et la cuisine. Le seul chiffre qui dit si un bien se paie tout seul, c'est sa rentabilité. Et tu peux la calculer toi-même, sans être comptable.
La rentabilité brute : le calcul de 30 secondes
Formule : (loyer mensuel x 12) / prix d'achat x 100.
Exemple : un appartement à 150 000 €, loué 750 € par mois. (750 x 12) / 150 000 x 100 = 6 % brut. Un premier filtre pour trier les annonces, mais incomplet.
La rentabilité nette : la vraie
La brute ignore les charges. Pour la nette, retire de tes loyers : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire (PNO), frais de gestion et une marge pour la vacance locative. Beaucoup plus proche de la réalité.
La rentabilité nette-nette : ce qui finit dans ta poche
Le seul chiffre qui compte vraiment. On retire en plus l'impôt sur les loyers (selon ton régime : micro, réel, LMNP) et les prélèvements sociaux. C'est ce qui te reste à la fin.
Le piège du calcul incomplet
L'erreur classique : calculer sur le prix affiché. Intègre le coût TOTAL : prix + frais de notaire + frais d'agence si non inclus + travaux avant location. Un bien rentable sur le papier peut devenir déficitaire avec les vrais coûts. Et un bien déficitaire, jamais.
Calcule ta rentabilité en 2 minutes
Pas besoin de tableur. Mon simulateur de rentabilité fait le brut, le net et l'effort d'épargne d'un coup. Tu testes une annonce avant même d'aller la visiter.
Pour apprendre à analyser un bien de A à Z cet été, l'escale « chasse aux pépites » de mon cahier de vacances gratuit est faite pour ça.
Je récupère mon cahier de vacances gratuit
À lire aussi : investissement locatif sans apport, est-ce possible.
Questions fréquentes
C'est quoi une bonne rentabilité locative ?
En général 2 % à 7 % selon les villes. Mais le bon chiffre, c'est celui qui permet à ton bien de s'autofinancer dans TA situation, pas un record théorique.
Faut-il viser la rentabilité maximale ?
Non. Une rentabilité très haute cache souvent un risque (quartier difficile, vacance, gros travaux). Vise l'équilibre : un bien qui se paie seul, dans un secteur qui loue facilement.
Le calcul, c'est réservé aux experts ?
Pas du tout. La brute, c'est une multiplication et une division. Pour le reste, le simulateur fait le travail.
Quelle rentabilité viser en 2026 ?
Avec des taux de crédit plus hauts que ces dernières années, la barre a monté. La règle reste simple : vise au minimum l'autofinancement, c'est-à-dire une rentabilité nette suffisante pour que le loyer couvre la mensualité et les charges. En dessous, tu combles de ta poche chaque mois, et ce n'est plus un investissement. En pratique, ça pousse vers des biens à plus forte rentabilité (petites surfaces, colocation, villes moyennes) et une négociation plus ferme.
Comment améliorer la rentabilité d'un bien ?
En négociant le prix d'achat, en optimisant la location (meublé, colocation), en maîtrisant le coût des travaux et en choisissant le bon régime fiscal. Chaque levier grignote quelques points, et mis bout à bout, ils font la différence entre un bien à l'équilibre et un bien qui rapporte vraiment.
SCPI ou immobilier locatif : quelle stratégie ?
Out of the Box, mon podcast · épisode 16 · 36 min
Envie d'être accompagnée ?
Je suis un nombre limité d'investisseuses de A à Z, de la recherche du bien à la mise en location. Réponds à quelques questions, on regarde ensemble si ton projet colle.
Déposer ma candidature →
