Salut, c'est Emeline Siron ! Aujourd'hui je t'emmène en Franche-Comté, dans une ville qu'on associe à l'horlogerie, à Victor Hugo et à sa citadelle Vauban classée à l'UNESCO, mais qu'on oublie trop souvent quand on parle d'investissement locatif rentable : Besançon.
Comme d'habitude, je te décortique tout ça simplement, avec le regard d'une investisseuse qui gère 55 locataires au quotidien.
Et le constat est clair : Besançon, c'est une vraie ville étudiante, des prix d'entrée encore accessibles, et un rendement brut qu'on peut viser autour de 6 à 8 % sur les bonnes typologies. Le tout à environ 2h05 de Paris en TGV.
Allez, c'est parti. Cap sur la capitale comtoise : une ville solide et stable, mais où le choix du quartier fait toute la différence entre un bon plan et un achat qui dort !
Besançon, c'est près de 119 000 habitants, et près de 195 000 dans le Grand
Besançon Métropole (INSEE). Capitale régionale historique, elle s'appuie sur un tissu économique original, construit sur trois piliers :
Microtechniques et horlogerie : c'est l'ADN industriel de la ville. Besançon abrite le Pôle des Microtechniques, le laboratoire de recherche FEMTO-ST et l'école d'ingénieurs SupMicroTech-ENSMM. Un savoir-faire de précision hérité de l'horlogerie, aujourd'hui tourné vers le médical, le luxe et l'aérospatial.
Santé et biomédical : le CHU de Besançon emploie à lui seul près de 7 000 personnes et forme des milliers d'étudiants. La filière du dispositif médical (école ISIFC) en fait un pôle santé d'envergure.
Public, tertiaire et université : administration, enseignement et services représentent une masse d'emplois stables, typique d'une capitale régionale.
Lecture d'investisseur immobilier : tu as là un socle d'emplois pérennes (hôpital, université, secteur public) qui sécurise la demande locative toute l'année, complété par des profils variés : étudiants, jeunes actifs, chercheurs, personnel soignant.
Une ville étudiante en croissance : le vrai moteur de la demande
Besançon, c'est aussi près de 25 000 étudiants, contre 18 000 il y a vingt ans (Observatoire territorial du logement étudiant). Une croissance continue qui alimente directement le marché des petites surfaces.
Université Marie et Louis Pasteur (ex-Université de Franche-Comté) : le coeur du dispositif, réparti sur trois campus, dont la Bouloie-Temis, le plus grand, à quelques minutes du centre.
Pôle santé des Hauts-du-Chazal : faculté de médecine et de pharmacie, adossée au CHU.
Écoles d'ingénieurs et spécialisées : SupMicroTech-ENSMM (microtechniques), ISIFC (dispositif médical), ISBA (beaux-arts).
Cible claire : à Besançon, la demande la plus forte porte sur les studios et T2 meublés, autour des campus (Bouloie), de la gare et du centre historique. C'est là que tu rempliras le plus vite, surtout en meuble étudiant.
Les prix de l'immobilier à Besancon
Prix moyen : autour de 2200 €/m², avec une fourchette réelle de 2000 à 2 600 €/m² selon les sources et les quartiers (LyBox, observatoires). Dans le détail, compte environ 2100 €/m² pour un appartement et 2650 €/m² pour une maison (LyBox).
Évolution : marché stable. Pas de flambée, pas d'effondrement. Les prix progressent doucement, de l'ordre de +0,5 à +1 % par an ces dernières années. Pour un investisseur, cette stabilité est un atout: tu achètes sans payer une bulle.
Rendement brut moyen : autour de 6 %, et jusqu'à 7 à 8 % sur les petites surfaces bien placées.
Prix moyen du m² et profil par quartier à Besançon
Voici ce que je te conseille :
Si tu veux du rendement -> vise Planoise, Montrapon, Saint-Claude. Si tu veux un mix rendement et revente -› choisis Battant ou Chaprais. Si tu veux du premium patrimonial -› cible La Boucle et le centre historique.
Les prix du m² par typologie de bien à Besançon
Le studio se paie au prix fort au m², et c'est logique : c'est le produit le plus demandé dans une ville étudiante.
Côté comparaison, Besançon reste environ 10 % moins cher que Dijon (~2 489 €/m3) et jusqu'à 40 % moins cher que Strasbourg, pour des rendements supérieurs.
Un marché locatif tendu sur les petites surfaces
Côté loyers, compte en moyenne 11 à 13 €/m² par mois pour un appartement. Concrètement : un studio en centre se loue autour de 350 à 500 €, un T2 entre 490 et 700 €, un T3 familial entre 700 et 950 € (observatoires locaux).
La tension est forte sur les studios et T2, portée par les 25 000 étudiants : ces biens partent vite à la rentrée. Elle est plus modérée sur les grandes surfaces (T4 et plus), qui mettent davantage de temps à se louer.
C'est une règle d'or à Besançon : plus le bien est petit et central, plus il est liquide.
Bon point : le parc est plutôt sain. On ne compte que 9,2 % de passoires thermiques (DPE F-G) à Besançon, sous la moyenne nationale. Tu as donc plus de chances de tomber sur un bien déjà conforme à la réglementation locative. Et sur un an, les loyers sont restés globalement stables.
Les risques et coûts techniques à prévoir dans ton business plan
- Bâti ancien et DPE : le centre historique et les quartiers anciens concentrent du bâti à rénover. Un DPE E se négocie avec 5 à 10 % de décote, mais prévois 15 000 à 35 000 € de travaux pour le faire remonter en C ou D.
- Liquidité faible sur les grandes surfaces : un grand appartement ou une maison de standing met plus de temps à se louer comme à se revendre. Reste sur des produits demandés.
- Taxe foncière : le taux communal est de 43,72 % (appliqué à la valeur locative cadastrale). C'est notable, mais ça reste en dessous de Dijon (50,28 %) ou Le Havre (54,36 %). A intégrer dans ton calcul de rendement net.
Conseil terrain : à Besançon, la rentabilité se gagne sur le couple emplacement + typologie, pas sur le prix au m² le plus bas. Un studio bien placé vaut mieux qu'une grande surface décotée qui dort.
Cadre réglementaire : permis de louer et encadrement des loyers
Deux vérifications que trop d'investisseurs zappent, et qui peuvent te coûter cher.
Permis de louer : OUI, dans le centre. Besançon applique une autorisation préalable de mise en location (le "permis de louer") depuis le 1er mai 2021, reconduite jusqu'à fin août 2027. Elle concerne le périmètre de l'OPAH-RU du coeur de ville : Battant, l'hypercentre et le Pied de Citadelle. Concrètement, si tu achètes dans ces secteurs (et Battant fait partie de mes quartiers conseillés), tu dois déposer une demande à chaque nouvelle mise en location, avec les diagnostics du logement. Pour un DPE de A à E, c'est une simple déclaration ; pour un DPE F, c'est une autorisation préalable.
Louer sans faire la démarche t'expose à une amende. Rien de bloquant si ton bien est sain, mais à intégrer dans ton calendrier de mise en location.
Encadrement des loyers : NON. Bonne nouvelle pour ton rendement : Besançon est hors zone tendue. Les loyers ne sont pas plafonnés, tu fixes ton loyer librement à la mise en location. La seule règle, c'est qu'en cours de bail la révision suit l'indice IRL de l'INSEE, comme partout en France. Autrement dit : ta seule vraie contrainte administrative, c'est le permis de louer au centre. Côté loyer, tu as les mains libres.
Mon exemple chiffré : un T2 meublé étudiant
Si je devais investir à Besançon aujourd'hui, voilà comment je raisonnerais. Je viserais un T2 de 40 m² dans le secteur Battant ou Chaprais, proche du centre et des bus qui montent à la Bouloie.
- Prix d'achat : environ 84 000 € (40 m² à 2100 €/m²) Frais de notaire: environ 6 700 € Rafraîchissement + ameublement : environ 10 000 € Ticket total: environ 100 000 € Loyer meublé visé: 540 €/mois, soit 6 480 € par an
- Rendement brut: environ 6,5 % sur le coût total de l'opération (et près de 7,7 % rapporté au seul prix d'achat)
En meuble au régime réel (LIMNP), tu amortis le bien et le mobilier, ce qui efface une grande partie de l'impôt sur les loyers les premières années. C'est le montage qui colle le mieux à une ville étudiante comme Besançon.
Garde une marge pour la vacance d'été (juillet-août) entre deux locataires étudiants : c'est le vrai point de vigilance de ce type de bien.
Zoom sur la location de courte durée à Besançon
Besançon attire un tourisme patrimonial (citadelle UNESCO, ville natale de Victor Hugo) et un flux d'affaires lié au pôle santé et aux microtechniques. La courte durée peut donc compléter ton autofinancement, surtout dans le centre historique.
Mais ce n'est pas un levier structurel : ça reste un bonus saisonnier, encadré par la réglementation locale. Tes chiffres doivent tenir en location longue durée meublée, sinon ta banque ne suivra pas. La longue durée, c'est ta base ; la courte durée, c'est la cerise !
Projets urbains : une ville qui se structure
Besançon n'est pas une ville qui dort. Elle dispose déjà d'un réseau de tramway qui irrigue la ville et soigne la desserte des quartiers, un vrai atout locatif.
Le technopôle TEMIS continue de développer la filière microtechniques et santé, et de nouveaux programmes sortent de terre sur des secteurs comme les Vaîtes ou Grette.
Une ville qui investit dans ses transports, sa recherche et son logement, c'est exactement ce qu'on cherche en tant qu'investisseur long terme.
Mon avis d'investisseuse immobilier sur Besançon
Oui, Besançon est une belle ville pour demarrer ou diversifier un portefeuille locatif. Pourquoi ?
Parce que tu combines un ticket d'entrée accessible (autour de 2 200 €/m?), un rendement brut visable de 6 à 8 % sur les petites surfaces, une demande étudiante structurelle de 25 000 personnes, et une vraie stabilité de marché. Le tout à 2h05 de Paris.
Mais qui dit ville moyenne dit vigilance :
- Concentre-toi sur les studios et T2, la où la demande est la plus forte. Privilégie le meublé étudiant en LMNP réel pour optimiser la fiscalité. Anticipe les travaux DPE et la vacance d'été.
- Évite les grandes surfaces périphériques peu liquides.
Très honnêtement, c'est typiquement le profil de marché que je valide pour un premier investissement ou une diversification : assez gros pour rester liquide, assez accessible pour ne pas cramer toute ta capacité d'emprunt. Besançon récompense la méthode, pas l'improvisation : le bon quartier, la bonne typologie, le bon montage fiscal.
Fais ça proprement, et tu tiens une rentabilité sereine et durable.
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FAQ : investir à Besançon
Quel rendement espérer en investissant à Besançon ?
Compte un rendement brut moyen autour de 6 %, qui peut monter à 7 voire 8 % sur un studio ou un T2 bien placé et loué en meublé. Le rendement net se situe environ 1,5 à 2 points en dessous, une fois la taxe foncière, les charges et la vacance déduites.
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Besançon ?
Pour le rendement, vise Planoise, Montrapon ou Saint-Claude. Pour un équilibre rendement-revente, Battant et Chaprais. Pour du patrimonial, La Boucle et le centre historique.
Faut-il investir en meublé ou en nu à Besançon ?
Le meublé est généralement plus pertinent, vu la forte demande étudiante. En LMNP au régime réel, tu amortis le bien et réduis fortement ton imposition sur les loyers les premières années.
Besançon est-elle risquée pour un premier investissement ?
C'est au contraire un marché stable, sans bulle, avec une demande locative profonde. Le principal risque est de te tromper de typologie (trop grand, trop périphérique) ou de sous-estimer les travaux DPE.
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